Compte-rendu de l’assemblée générale de la SCPI Immorente du 8 juin 2023

Comme chaque année, un conseiller du cabinet s’est rendu à l’Assemblée Générale des SCPI que nous proposons. Celle-ci concerne la SCPI Immorente de Sofidy, qui est une des SCPI historique du groupe que nous apprécions beaucoup.

Nous vous proposons un compte-rendu non-officiel de cette Assemblée Générale :

Le quorum de cette assemblée a été atteint grâce aux votes par correspondance, Sofidy vous en remercie.

Evolution du marché immobilier professionnel :

Les commerces résistent : les taux de rendement pour les commerces prime (c’est-à-dire des immeubles les mieux localisés avec les plus belles prestations techniques) ont augmenté sur l’année 2022 dans le contexte de hausse des taux d’intérêt. Les taux de rendement prime sont ainsi passés pour les pieds d’immeuble à Paris de 3,20% en 2021 à 3,50% en 2022, de 4,50% à 4,75% pour les centres commerciaux, et sont restés stables pour les retail park à 5,25%.

Sur l’ensemble de l’année écoulée, la part du e-commerce ralentit légèrement pour représenter 12,5% du commerce de détail contre 14,1% en 2021 (année Covid). Ces nouvelles tendances s’accompagnent toujours d’une demande accrue de surfaces logistiques sous la forme d’entrepôts et de plateformes de grandes tailles, mais également d’une logistique urbaine dite du « dernier kilomètre », ce qui représente une réelle opportunité pour les actifs de centre-ville bénéficiant d’une bonne qualité d’emplacement et d’agencements adéquats. Pour l’année 2023, Sofidy met les actifs logistiques sous surveillance : il y a eu un grand engouement pour ce genre d’actifs qui ont été achetés, par les acteurs du marché, à des prix très élevés ces derniers temps.

Les commerces de centre-ville restent plébiscités pour leur proximité. Des enseignes online ou jusqu’à présent exclusivement installées en périphéries commencent à s’installer dans les centres villes (ex : Ikea qui a ouvert un magasin en plein Paris dans le quartier de la Madeleine). Les commerces de luxe ou liés au tourisme ont fortement rebondi.

Les commerces de périphérie ne sont pas en reste : le format plein air est rassurant. Le stock de ce type d’actifs commence à être limité et un effet rareté commence à se faire sentir. En effet, avec la parution du décret de non artificialisation des sols, les autorisations de construction ne sont plus beaucoup délivrées.

Immorente reste confiant sur les bureaux situés en centre-ville. La crise sanitaire a accéléré le développement du télétravail et du flex office. Ce phénomène dont les effets seront lissés dans le temps n’entraine pas nécessairement une réduction importante des besoins des locataires en surfaces de bureaux mais pourra renforcer une demande accrue des locataires sur les surfaces petites à moyennes, sur les actifs bénéficiant des meilleurs emplacements bien connectés aux transports en commun et sur les bâtiments les plus qualitatifs.

Immorente croit beaucoup aux campings haut de gamme : ils sont très demandés même en période de crise.

Immorente n’achète pas de murs de santé : ce sont des actifs qui sont très souvent mal placés, très techniques (la transformation en d’autres fonctions coûte très cher), ils craignent que les bailleurs qui commencent à se montrer fragiles imposent une baisse des loyers aux propriétaires.

Les chiffres clefs de votre SCPI Immorente :

• Une capitalisation de 4,2 Mds€ au 31/12/2022 ce qui la place parmi les 5 plus grosses SCPI du marché.
• Immorente est très diversifiée avec 2 587 unités locatives (c’est beaucoup par rapport à ses concurrents). La taille moyenne de ses actifs est de 10 M€.
• Taux d’occupation financier au 4^ème trimestre 2022 : 94,35% (au-dessus de la moyenne de marché qui se situe à environ 90%).
• 80% des biens de la SCPI sont situés en France (22% à Paris centre, 25% Grand Paris et 32% métropoles françaises), et 20% à l’étranger (Pays-Bas, Allemagne, Belgique, Royaume-Uni, Irlande). Depuis peu, Immorente essaye d’investir en Europe du Sud (Espagne et Italie).
• Au 31/12/2022 : le patrimoine d’Immorente était investi à hauteur de 39,5% en bureaux ; 23,8% en commerces de centre-ville ; 17,7% en moyennes surfaces commerciales de périphéries ; 9,6% autres (campings, hôtels…) et 9,5% en galeries commerciales

Ses bonnes performances permettent un niveau de distribution de dividendes de 15,46 € par part pour l’année 2022 (contre 15,28 € par part en 2021) soit un taux de distribution brut de fiscalité de 4,82% pour l’année 2022, supérieur à la moyenne du marché des SCPI qui est de 4,5%. Le taux de distribution 2023 devrait être plus élevé que celui de 2022.

Investissements et arbitrages qui ont lieu en 2022 :

Immorente a investi pour 426 millions d’euros en 2022, il s’agit de la plus grosse année de son histoire. 49 actifs ont été achetés en 2022 et ils offrent une rentabilité nette immédiate moyenne de 6,60%.

La typologie de ses achats a été très diversifiée : acquisition de commerces (48% des acquisitions de l’année), de bureaux (47%) ou d’hôtellerie (3%) et des prises de participations dans des véhicules professionnels ou club-deals dédiés aux secteurs du camping (2%) ou de la logistique (1%), ainsi qu’aux marchés nordiques (1%).

Exemples d’acquisitions :

• Un portefeuille de 11 galeries commerciales et un retail-park situés en France pour 108,0 M€. Immorente l’a acheté à l’un de ses concurrents qui gérait mal ce parc immobilier (le taux de vacance locative était très élevé). Peu d’institutionnels peuvent se positionner sur ce type d’actifs. Il s’agit du savoir-faire de Sofidy. Tous ces actifs sont stratégiquement placés en première périphérie d’agglomérations. La stratégie de gestion pour ces actifs portera sur la revitalisation des sites, la sécurisation des locataires et la relocation rapide des espaces vacants pour viser une amélioration du taux d’occupation (objectif : passer de 20 à 10%) et consolider le flux locatif. Le rendement cible pour ces actifs est de 9% annuel. Cet achat explique une grande partie de la baisse du taux d’occupation de la SCPI sur les deux premiers trimestres 2023. Les équipes sont confiantes et se veulent rassurantes : il s’agit d’une baisse passagère qui devrait être corrigée par l’implication des équipes à trouver des locataires de qualité pour occuper ces locaux vides.
• Un ensemble de bureaux multi-locataires à Toulouse pour 49,5 M€ : acquisition d’un ensemble immobilier, composé de 4 immeubles, se situant à l’ouest de l’agglomération toulousaine. Cette zone tertiaire dédiée à l’industrie aéronautique en forte reprise, est idéalement desservie. Avec le souhait du gouvernement français de retrouver une souveraineté énergétique, Immorente est convaincue que Toulouse sera une ville très attractive pour les secteurs gravitant autour de l’aéronautique.
• Un immeuble de bureaux à Châtenay-Malabry (92) pour 29M€ : acquisition d’un immeuble neuf situé en face du parc de Sceaux dans un environnement arboré à 30 minutes du centre de Paris en voiture, à proximité du RER B, et à 10 minutes de la future gare du tramway 10. L’immeuble est loué à un seul locataire, l’Andra, agence parapublique de gestion des déchets nucléaires. L’actif possède la certification HQE Bâtiment durable niveau très performant. La particularité et la force de cet immeuble : il a été conçu pour pouvoir être transformé en habitations, ce qui est un véritable atout dans une zone résidentielle recherchée. Il a été acheté à un prix au m² moins élevé que celui de l’habitation dans ce secteur.

Immorente a vendu pour un prix total de 79 823 000 € en 2022, générant ainsi 30 010 672 € de plus-values nettes de fiscalité. Les arbitrages de l’année 2022 représentent en moyenne un gain de +16,5 % par rapport aux valeurs d’expertises. Immorente a vendu des biens dont la rentabilité était inférieure à 4%, étant souligné que la SCPI achète des rentabilités moyennes de 6,60% en ce moment. Les plus-values constatées lors de ces arbitrages ont été en partie distribuées sous forme de dividendes exceptionnels en 2022 et début 2023.

Financement bancaire des investissements en 2022 :

Immorente ne fait plus appel au crédit depuis la fin de l’année 2022 (le dernier prêt a été souscrit en décembre 2022). Au 31 décembre 2022, la dette bancaire d’IMMORENTE s’élevait à 633,8 M€, soit 16,3% de la valeur des actifs immobiliers, en intégrant la quote-part de la dette des participations financières contrôlées.

Le coût moyen de la dette en 2022 est de 1,93 % contre 1,64 % en 2021. La part des emprunts à taux fixe (et variable couverts) s’élève à 98,26 %, le reliquat (1,74 %) représentant la part des emprunts à taux variable. La durée de vie résiduelle moyenne est de 8 ans et 8 mois. Les emprunts, généralement amortissables ont été contractés auprès d’une dizaine de banques distinctes, avec des garanties hypothécaires et dans 85 % des cas sans covenants financiers. Par ces clauses de covenants, les banques peuvent demander aux emprunteurs le remboursement anticipé du crédit en cas de non-respect de certains objectifs (ratios financiers, capacité de remboursement…). Jean-Marc Peter (DG de Sofidy) pense que certains acteurs du marché, qui ont largement fait appel au crédit in fine (remboursement du capital à l’échéance) vont se retrouver face au mur de la dette dans quelques temps (2023-2024). Ces acteurs devront rapidement se séparer de leurs actifs immobiliers, ce qui devrait représenter de très belles opportunités d’achat pour Immorente. C’est pourquoi Immorente dispose à l’heure actuelle de beaucoup de trésorerie. Avec une trésorerie de 276 M€ au 31/12/2022, il s’agit certainement de la SCPI du marché qui a le plus de liquidités. Elle est placée auprès de la dizaine de banques et elle rapporte entre 3-4%/an en ce moment.

Gestion locative :

Grâce au modèle de gestion immobilière largement intégré de SOFIDY (1 bail signé tous les 1,5 jours !), les équipes de gestion sont en contact permanent avec les locataires. 200 personnes travaillent chez Sofidy dont la moitié à la gestion locative. Contrairement à d’autres SCPI, Immorente gère 100% de cette partie en interne, elle n’externalise pas cette gestion locative. Cette organisation agile a permis d’atteindre un très bon taux de recouvrement des loyers respectivement à 97,5% et 96,0% au titre de l’exercice 2021 et 2022 Ces indicateurs témoignent de la bonne résilience des performances opérationnelles d’IMMORENTE.

En 2022, 125 relocations ont été signées. On note une légère hausse de +2,9% % entre les loyers précédents et les loyers de relocation obtenus.

62 renouvellements de baux ont été réalisés en 2022, portant sur un loyer total de 5 493 K€, en baisse de -10,4% par rapport aux loyers précédents (chiffre à relativiser au regard de l’ensemble des loyers perçus). La SCPI Immorente a préféré concéder quelques baisses de loyers afin de sécuriser les flux et conserver ses locataires.

Liste des 10 plus importants locataires :

Un associé a questionné les gérants à propos des problèmes financiers que rencontre le groupe Rallye. Pour le moment : ils payent leurs loyers.

Démarche ESG (Environnement, Social, Gouvernance) d’Immorente :

Avec une démarche « best-in-progress », la SCPI est classée « Article 8 » au sens de la réglementation SFDR. 100% des actifs :

• Font l’objet d’un suivi des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre (données réelles ou estimées)
• Font l’objet d’une analyse des risques climatiques à l’investissement, puis de manière annuelle
• Analysés selon des critères ESG en phase d’investissement

Tous les collaborateurs sont formés en continu aux sujets ESG. Par ailleurs, ils ont une partie de la rémunération indexée sur des critères ESG.

Conclusion :

• Sofidy dispose d’une expérience de plus de 35 ans.
• Le report à nouveau est moins élevé que certains exercices précédents (l’équivalent de 2 mois de loyers), cela est volontaire, les gérants estimant qu’il n’a pas besoin d’être plus élevé. Immorente dispose d’une plus-value latente de 361 269 454 € ce qui représente l’équivalent de deux ans de loyers.
• La SCPI Immorente a une vision long terme qui vise à préserver le capital et les flux.
• L’emplacement, la diversification et la qualité des locataires font toujours partie de ses critères de sélection.
• Les équipes veillent à sa liquidité et sa solvabilité. Le délai moyen de remboursement est d’une quinzaine de jours, les associés souhaitant retirer leurs parts ont toujours été remboursés dans le mois de leur demande, à condition que les documents nécessaires aient été transmis en totalité à la Société de Gestion dans le délai requis. Aucune demande de retrait n’a jamais été en suspens.
• Le DG de Sofidy a rassuré un associé inquiet du contexte économique en lui indiquant qu’une baisse du prix de la part n’était clairement pas envisagée.
• Le climat de cette AG n’était pas du tout pessimiste ni alarmiste. Les gérants de la SCPI Immorente sont persuadés, qu’en cette période d’environnement incertain, les plus gros et les plus solvables vont capter l’épargne du marché. Immorente dispose d’un avantage comparatif par rapport à la concurrence : il s’agit de la SCPI qui possède le plus de trésorerie à déployer sur le marché. Ce qui constitue un atout majeur pour les 12 prochains mois car ses gérants sont convaincus qu’il y aura de belles opportunités d’achat et qu’Immorente pourra mobiliser rapidement sa trésorerie pour investir.

Une SCPI toujours aussi bien gérée, qui garde toute notre confiance.

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