Le Plan d’Épargne Logement (PEL) occupe une place singulière dans le patrimoine des ménages français : produit réglementé, taux garanti fixé à l’ouverture, vocation immobilière… mais usage, en pratique, souvent assimilé à une épargne de long terme. Dans un environnement de taux en mouvement et de fiscalité unifiée autour du prélèvement forfaitaire unique (PFU), la question de la clôture d’un PEL sans projet immobilier se pose avec acuité : faut-il conserver ce « vieux » produit ou réallouer le capital vers des supports plus modernes et flexibles ?
Cet article propose une lecture patrimoniale de cet arbitrage, en rappelant les règles fiscales applicables, les spécificités des différentes générations de PEL et les principales pistes de réinvestissement, en particulier assurance-vie, PEA et immobilier collectif.
Le PEL est un produit d’épargne réglementé, plafonné à 61 200 € de versements, hors intérêts capitalisés, avec une obligation de versements annuels d’au moins 540 € pendant les quatre premières années.
Son taux de rémunération est fixé une fois pour toutes à l’ouverture et n’évolue plus, contrairement aux livrets réglementés comme le Livret A.
Ce caractère « figé » du taux explique que les PEL anciens, ouverts à des niveaux supérieurs à 2,5 % brut, restent particulièrement attractifs, tandis que les générations récentes sont désormais en net retrait par rapport aux livrets. Les PEL ouverts entre 1ᵉʳ août 2016 et fin 2022 servent un taux de 1 % brut, alors que ceux ouverts en 2023 affichent 2 %, 2,25 % pour 2024 et 1,75 % pour 2025. Dans le même temps, la presse économique souligne que le rendement net d’un PEL récent est inférieur à celui du Livret A, tout en étant moins liquide.
La fiscalité du PEL ne dépend pas d’abord de son âge, mais de sa date d’ouverture.
• PEL ouverts avant le 1ᵉʳ janvier 2018
o Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant les 12 premières années.
o À partir de la 13ᵉ année, les intérêts deviennent imposables à l’impôt sur le revenu, par défaut via le PFU de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou sur option au barème progressif.
o Les prélèvements sociaux, eux, sont prélevés soit à partir du 10ᵉ anniversaire puis chaque année, soit annuellement dès l’origine selon la date exacte d’ouverture (avant ou après le 1ᵉʳ mars 2011).
• PEL ouverts à compter du 1ᵉʳ janvier 2018
o Les intérêts sont soumis au PFU dès la première année : 12,8 % au titre de l’impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total, avec possibilité d’opter pour le barème si celui-ci est plus favorable.
o Ces PEL ne bénéficient plus de la prime d’État.
Le PEL a une durée minimale de 4 ans. Tout retrait avant ce terme entraîne sa clôture, avec des conséquences spécifiques sur les droits à prêt et, le cas échéant, la prime d’État.
• Pendant la phase d’épargne (jusqu’à 10 ans), des versements réguliers doivent être effectués.
• Au-delà de 10 ans, les versements ne sont plus possibles, mais le plan continue de produire des intérêts. Pour les PEL ouverts après le 1ᵉʳ mars 2011, cette phase de « vie prolongée » est limitée à 5 ans : au bout de 15 ans, le plan est transformé en livret bancaire ordinaire, rémunéré à un taux librement fixé par la banque.
• Pour les PEL plus anciens (ouverts avant le 1ᵉʳ mars 2011), il est possible de conserver le plan au taux contractuel sans limite de durée, même si plus aucun versement n’est autorisé après 10 ans.
Par ailleurs, il est impossible d’effectuer un retrait partiel : tout retrait, même modeste, entraîne la clôture du PEL.
Pour un épargnant qui n’a plus de projet immobilier, la combinaison de cette illiquidité et d’une fiscalité devenue classique (PFU) après 12 ans ou dès l’ouverture pour les plans récents milite souvent pour un arbitrage, en particulier lorsque le taux d’origine est modeste.
D’un point de vue patrimonial, on peut distinguer trois grandes situations :
Ces plans restent très compétitifs, y compris après fiscalité, par rapport aux rendements actuels sans risque. De nombreux experts recommandent de les conserver autant que possible, notamment lorsqu’ils ne sont pas encore fiscalisés à l’impôt sur le revenu (moins de 12 ans).
Leur intérêt dépend du profil de l’épargnant, de son TMI et des alternatives disponibles : un taux net de PFU de 2,5 % reste honorable mais doit être comparé au rendement réel des fonds euros d’assurance-vie et d’autres supports prudents.
Pour ces plans, la presse spécialisée souligne leur faible attractivité en 2024-2025 : net de la flat tax, le rendement tombe autour de 0,7–1,4 %, en deçà du Livret A et très en-deçà des placements de long terme diversifiés. Dans cette configuration, et en l’absence de projet immobilier donnant un véritable intérêt aux droits à prêt, une clôture accompagnée d’une réallocation réfléchie se justifie souvent.
Pour de nombreux patrimoines, l’assurance-vie constitue la solution la plus souple pour accueillir les capitaux libérés du PEL. Elle cumule plusieurs atouts :
• Cadre fiscal de long terme : après 8 ans, les rachats bénéficient d’un abattement annuel sur les gains de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. Au-delà de cet abattement, les gains sont imposés soit au PFU, soit au barème, souvent à un taux effectif réduit (7,5 % pour la fraction correspondant à des primes ≤ 150 000 €).
• Diversification des supports : les contrats multisupports permettent de combiner fonds en euros (capital garanti par l’assureur) et unités de compte investies en actions, obligations, immobilier ou private equity.
• Outil de transmission : le régime successoral spécifique (exonération jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans) en fait un instrument privilégié de préparation de la transmission.
Bien construit, un contrat d’assurance-vie peut ainsi offrir un continuum entre sécurité à court terme, recherche de rendement à long terme et optimisation successorale – ce que le PEL ne propose pas. La valeur du capital n’est pas forcément garantie et tout investissement en assurance vie doit correspondre à un profil de risque dument complété.
Pour les épargnants acceptant une volatilité plus forte, le Plan d’Épargne en Actions (PEA) constitue une alternative de choix.
• Après 5 ans, les gains (dividendes et plus-values) retirés sont exonérés d’impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux restant dus.
• Le PEA donne accès à un univers large de titres européens (actions en direct, OPCVM, ETF) permettant une exposition aux marchés financiers à long terme.
En contrepartie, la valeur du capital n’est pas garantie, ce qui suppose un horizon de détention long et une capacité à supporter les fluctuations des marchés. Le PEA apparaît donc comme un complément naturel à une assurance-vie déjà dotée d’une poche sécurisée, plutôt que comme un substitut total au PEL.
Pour les épargnants attachés à l’immobilier, mais ne souhaitant pas supporter les contraintes de la détention en direct, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et certains fonds immobiliers logés en assurance-vie offrent une exposition diversifiée.
Le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi autour de 4,7 % en 2023-2024, selon les données de place, même si ce rendement doit être relativisé par la baisse des valeurs de parts intervenue sur la même période. Le couple rendement/risque est donc attractif pour un investisseur en recherche de revenus réguliers, mais l’investissement reste exposé au cycle immobilier et à un risque de moins-value à la revente.
Certains de ces fonds immobiliers peuvent, par ailleurs, être labellisés ISR immobilier, combinant objectif de performance financière et engagement sur des critères environnementaux et sociaux.
La clôture d’un PEL, souvent perçu comme simple « épargne bancaire », peut être l’occasion de réorienter le patrimoine vers des supports intégrant des critères ESG (environnement, social, gouvernance). Le label ISR, créé sous l’égide du ministère de l’Économie en 2016, offre un référentiel public permettant d’identifier des fonds appliquant une méthodologie d’investissement responsable, y compris dans l’immobilier depuis 2020.
Les contrats d’assurance-vie comme les PEA proposent aujourd’hui un large éventail de fonds labellisés ISR ou Greenfin, permettant d’aligner les placements sur des objectifs de transition énergétique ou d’impact social, sans renoncer nécessairement à la recherche de performance.
La décision de clôturer un PEL ne se résume ni à un calcul de rendement instantané, ni à un simple arbitrage fiscal. Elle suppose de croiser :
• le taux contractuel du PEL et sa date d’ouverture ;
• la situation fiscale de l’épargnant (TMI, intérêt de l’option pour le barème plutôt que pour le PFU) ;
• l’horizon de placement et la tolérance au risque ;
• les objectifs patrimoniaux : préparation de la retraite, financement d’études, transmission, impact environnemental.
Un conseiller en gestion de patrimoine pourra modéliser différents scénarios : conservation intégrale du PEL, clôture partielle du patrimoine PEL au profit d’une assurance-vie multisupport, alimentation d’un PEA ou diversification vers des SCPI ou fonds ISR.
Clôturer un PEL sans projet immobilier peut être une décision pertinente, en particulier pour les plans récents à faible taux et déjà fiscalisés au PFU. À l’inverse, les PEL anciens, bien rémunérés et encore exonérés d’impôt sur le revenu, conservent un intérêt patrimonial évident. Entre ces deux extrêmes, l’arbitrage doit être conduit au cas par cas, en intégrant non seulement la fiscalité, mais aussi la stratégie globale de répartition des actifs.
Dans cette perspective, le PEL n’est plus seulement un produit isolé, mais une brique d’un ensemble plus large où assurance-vie, PEA, immobilier collectif et investissements responsables permettent de construire, sur la durée, un patrimoine cohérent avec vos objectifs et vos valeurs.
