Comme chaque année, un conseiller du cabinet s’est rendu à l’Assemblée Générale des SCPI que nous proposons. Celle-ci concerne la SCPI Sofidy Europe Invest, née en 2021.
Nous vous proposons un compte-rendu non-officiel de cette Assemblée Générale.
Evolution du marché immobilier en 2022 : quelques informations à retenir et le point de vue de Sofidy
Malgré le contexte économique délicat avec une hausse des taux qui se poursuit et une inflation toujours présente, les gérants soulignent que la France et l’Europe devraient échapper à une récession et que le chômage continue de baisser (7,2% en 2022) et c’est notamment un excellent point pour l’immobilier de bureaux. De plus depuis quelques semaines le prix des matières premières se met enfin à baisser. Pour ce qui concerne les taux, on estime que les politiques des Banques centrales devraient prendre fin en septembre et donc des taux qui cesseront d’augmenter.
Par ailleurs, il a été dit que le secteur des bureaux n’était pas le plus porteur et particulièrement les bureaux en périphérie. La réflexion menée est la suivante : les sociétés vont chercher à réduire leurs surfaces de bureaux et donc passer de la périphérie et de la Grande Couronne à la Petite Couronne voire même à la métropole directement. Un regain d’intérêt est donc à prévoir sur les bureaux dans les CBD (quartier central des affaires).
De plus, on a observé un rebond pour les commerces qui semblent avoir trouvé un second souffle après la crise COVID avec des investissements en hausse de 75% des investissements par rapport à 2021.
En revanche, le secteur logistique est à mettre sous surveillance car c’est un marché où il y a eu une bulle et qui ne devrait plus vraiment se montrer attractif prochainement. Il en va de même pour le secteur immobilier de la santé qui a connu une forte croissance dernièrement mais qui ne sera peut-être pas durable car ce sont des actifs qui sont souvent mal localisés et avec une reconversion plus délicate. Ces actifs sont également achetés assez cher dû à la tendance, et cela pourrait donc venir freiner le rendement.
Sofidy Europe Invest mise plutôt sur l’hôtellerie qui serait selon eux un secteur plutôt sécurisé.
Sofidy Europe Invest en quelques chiffres pour l’année 2022
La SCPI est toujours majoritairement investie dans l’immobilier de bureaux avec 59,8% mais a reculé de plus de 23% si l’on compare à l’année dernière. En effet, ce sont les poches d’hôtels (21%) et de commerces de centre-ville (19,2%) qui se sont développées.
D’un point de vue géographique, la SCPI Sofidy Europe Invest a poursuivi sa diversification. La SCPI est désormais présente aux Pays-Bas et à hauteur de 26,1%. La proportion d’actifs en Espagne (16,7%) et en Irlande (14,4%) a reculé d’environ 15% chacun. En revanche l’Allemagne, première puissance économique européenne, reste majoritaire au sein de la SCPI avec 37%.
La SCPI a collecté plus de 156 M€ en 2022 et n’a quasiment pas eu de retraits.
Taux d’occupation à ce jour : 97,67%.
5,4% de rendement moyen des actifs et 4,65% de taux de distribution net de frais en 2022.
13 nouveaux actifs acquis en 2022 :
De plus, aucune évolution du prix de la part n’est à noter.
Investissements réalisés en 2023 ou proche d’être finalisés
L’année 2023 devrait s’ouvrir à de nouvelles opportunités car le repricing a globalement déjà été fait en Europe, c’est-à-dire un réajustement massif des valeurs des actifs immobiliers, en fonction des nouveaux paramètres d’inflation et surtout de taux d’intérêt.
D’autant que Sofidy reste un acteur attractif sur le marché des investissements car au total c’est plus de 800 M€ de liquidités prêts à être investir. Il s’agit d’un des rares acteurs à disposer d’autant de ressources en cette période.
Démarche ESG
Sofidy Europe Invest est labellisée ISR immobilier en intégrant divers critères ESG dans sa stratégie d’investissement et de gestion. La SCPI est également classée Article 8 du règlement SFDR avec un objectif de durabilité.
Rapport du Conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes :
Le conseil de surveillance salue le professionnalisme de Sofidy et remercie toute l’équipe de gestion et de direction pour :
Le Commissaire aux comptes a révélé que les états financiers de Sofidy Europe Invest étaient totalement conformes et a donc publié un rapport sans observation.
Quelques questions des associés à la fin de l’assemblée
1/ Très peu d’associés présents (une douzaine), surpris par la « petitesse » de la réunion ?
Réponse de Jean-Marc Peter (DG de Sofidy) : « En effet, cette SCPI reste une nouvelle SCPI sur le marché, et compte 3 000 associés. En comparaison, la SCPI Immorente en compte plus de 35 000. De plus, une partie significative d’entre eux sont des non-résidents et cela complique l’accessibilité à l’assemblée générale. La taille de cette AG est aussi corroborée à la taille des marchés de SCPI (environ 100 milliards d’€) par rapport aux autres produits financiers comme les fonds actions (1 800 milliards d’€).
Si peu d’associés ont donc fait le déplacement, c’est aussi une preuve de confiance et de peu d’inquiétude quant à la gestion de la société. »
2/ Des fonds de pension ou des grosses compagnies d’assurance ont-ils souscrit à la SCPI ?
« Non, nous avons refusé plusieurs chèques de la part de grosses compagnies d’assurance car l’objectif reste de protéger les particuliers et donc d’éviter le risque en acceptant l’entrée de ce type d’acteurs qui en cas de sortie viendrait pénaliser tout le monde. »
3/ Prévoyez-vous de rendre la souscription possible en assurance-vie ?
« Nous y avions pensé mais il s’avère que la souscription à notre SCPI sur un contrat d’assurance-vie aurait moins de sens car il y a déjà une protection fiscale »
4/ Le Brexit pourrait-il perturber des investissements au Royaume-Uni ou devenir moins avantageux ?
« Non pas vraiment, du moins il n’y aura aucun impact sur la fiscalité car la convention fiscale entre le Royaume-Uni et la France existe toujours et permet donc d’éviter une double imposition avec un mécanisme de crédit d’impôt. Le seul impact questionnable est l’effet de change mais cela peut aussi vouloir dire un impact positif ».
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