Comme chaque année, un conseiller du cabinet s’est rendu à l’Assemblée Générale des SCPI que nous proposons. Celle-ci concerne la SCPI Efimmo de Sofidy, qui est une des SCPI historique du groupe que nous apprécions beaucoup.
Nous vous proposons un compte-rendu non-officiel de cette Assemblée Générale :
Le quorum de cette assemblée a été atteint grâce aux votes par correspondance, Sofidy vous en remercie.
Tour d’horizon du marché immobilier :
La situation est peu enthousiasmante à première vue mais tout n’est pas aussi sombre que l’on dit. On observe un reflux de l’inflation en Espagne (3,1%) ou en Suisse où l’inflation est passée en dessous des 2%. De plus, le prix de l’énergie et des matières premières semble enfin baisser. Ce sont des phénomènes encourageants mais qui ne se sont pas encore répercutés sur le marché, ce qui ne devrait sans doute pas tarder.
Il existe différentes dynamiques selon les types d’actifs immobilier. Pour ce qui concerne l’immobilier de bureaux, on voit qu’il résiste bien dans les métropoles françaises mais que les bureaux en périphéries souffrent davantage. En effet, on découvre un phénomène où les grands locaux mono-locataires en périphérie et occupés par des grandes sociétés type CAC40, décident de réduire leur surface avec l’instauration du télétravail. Cela a pour conséquence favorable une croissance forte de l’attractivité des bureaux intramuros. On constate également que les loyers des bureaux continuent de progresser.
On a observé un rebond pour les commerces qui semblent avoir trouvé un second souffle après la crise COVID avec des investissements en hausse de 75% des investissements par rapport à 2021. Ce type d’actifs fonctionne très bien.
Les hôtels ou les campings sont un bon moyen de diversification, c’est pourquoi la SCPI Efimmo en a acquis au cours de ces dernières années dans cet objectif de diversifier le risque.
Les actifs de logistique sont mis sous surveillance pour le moment : il y a eu beaucoup d’enthousiasme pour ce type de bien et donc les prix sont assez élevés. Il pourrait y avoir prochainement une forte correction des valeurs.
Il en va de même pour les murs de santé qu’Efimmo n’achète pas car ce sont des actifs qui sont souvent mal localisés avec une reconversion plus délicate.
En définitive, Sofidy affirme que l’immobilier reste un bel actif patrimonial notamment en vue d’affronter l’inflation car les loyers sont indexés sur l’inflation.
L’activité d’Efimmo en 2022 :
La SCPI Efimmo maintient sa stratégie de forte granularité de son actif et de son passif. Cela signifie à la fois un grand nombre d’actifs au sein de la SCPI afin de diversifier le risque au maximum tout en ayant un nombre d’associés élevé (plus de 20 000 aujourd’hui) et donc de garantir une bonne liquidité à ses épargnants.
En 2022, Efimmo a réalisé un taux de distribution de 4,98%.
On retient un taux d’occupation financier de 89,4% en 2022, cela est légèrement en dessous de la moyenne du marché. Il est resté stable par rapport à l’année dernière mais on espère un retour aux taux de 2020 (93%) suite à des acquisitions qui freinent ce taux.
La collecte brute a augmenté par rapport à 2021 et atteint 227 millions d’euros, pour 33 millions d’euros de retraits.
On retient également que le taux de recouvrement des loyers est de 99,6%.
Au 31 décembre 2022, le patrimoine de la SCPI Efimmo est composé de 84,5% de bureaux ; 4% de commerces de centre-ville et milieu urbain, 5,1% de commerces de périphéries ou en grandes surfaces et 6,4% d’hôtels, d’entrepôts logistiques et autres.
Le portefeuille est investi à 76,4% en France dont la moitié dans le Grand Paris ; 9,6% en Allemagne ; environ 4% aux Pays-Bas et au Royaume-Uni ; plus de 2% en Belgique et le reste réparti entre l’Irlande, l’Italie et l’Espagne.
Investissements et arbitrages qui ont lieu en 2022
La SCPI a investi 280 millions d’euros en 2022, notamment en début d’année, sur 17 actifs différents.
La plupart de ces investissements (70%) l’ont été dans des bureaux :
Pour diversifier, la SCPI Efimmo a aussi enregistré l’acquisition d’une résidence étudiante. Ces 199 chambres qui s’étalent sur 8 329 m² se situent à Noisy-le-Grand en région parisienne. Ces logements ont une vraie plus-value de localisation pour les étudiants car ils sont à proximité des campus et au pied du RER A. De plus, la totalité est louée avec une durée ferme des baux de 8,5 années.
La composition du patrimoine d’Efimmo offre une bonne mutualisation avec un grand nombre de locataires et permet donc de se couvrir au maximum du risque.
Au 31 décembre 2022, Efimmo était endetté à hauteur de 19% environ, soit 352,4 millions d’euros. Le taux d’emprunt est en moyenne de 1,87% et répartis dans 14 banques différentes.
Approche ESG (Environnement, Social, Gouvernance)
Efimmo maintient son objectif d’investissement durable avec un minimum de 80% des investissements réalisés qui poursuivent au moins deux des objectifs environnementaux suivants : le recours aux énergies renouvelables ; la biodiversité ; le contrôle de la consommation énergétique.
Cette stratégie classe la SCPI « Article 8 » au sens de la réglementation SFDR.
100% des actifs :
Commentaires Conseil de Surveillance et questions des associés
Le Conseil a observé la baisse d’affluence à l’Assemblée Générale par rapport aux autres années. Mais il souligne la structure solide d’Efimmo et félicite toute l’équipe de gestion qui reste active et réactive. Le taux d’occupation pourrait en effet être meilleur mais ils restent confiants pour les prochaines années.
La stratégie ESG est couteuse mais nécessaire voire obligatoire notamment d’un point de vue concurrentiel. Le Conseil de Surveillance conclut en se disant rassuré malgré cette période d’environnement incertain.
Que pensez-vous des SCPI sans frais que l’on voit de plus en plus ?
Réponse du Président de Sofidy : Historiquement, les SCPI sont des investissements long-terme et non pas du trading. La liquidité n’est pas la même que pour les autres investissements. De plus, il est moins facile de gérer une SCPI qu’un fonds actions, il est donc normal d’y trouver des frais plus élevés.
Pensez–vous que des opportunités se présenteront prochainement ?
Réponse : Oui, nous sommes confiants sur ce point. De plus, nous disposons de liquidités et cela nous permettra d’avoir éventuellement une longueur d’avance sur de prochains investissements. On estime que les marchés anglo-saxons s’ouvriront bientôt à de belles opportunités avec des vendeurs endettés et donc « stressés ».
Avec la hausse des taux, les obligations ne seraient-elles pas plus intéressantes que certaines SCPI ?
Réponse : Tout d’abord, il faut savoir que les SCPI sont indexées sur l’inflation contrairement aux obligations. Donc même si actuellement le couple rendement/risque semble plus favorable, il existe d’autres arguments.
Mais une allocation d’actifs se doit d’être diversifiée donc bien sûr qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
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