Comme chaque année, un conseiller du cabinet s’est rendu à l’Assemblée Générale des SCPI que nous proposons. Celle-ci concerne la SCPI Epargne Foncière.
Nous vous proposons un compte-rendu non-officiel de cette Assemblée Générale.
Marché immobilier et zoom sur l’immobilier d’entreprise
Le millésime 2022 a été marqué par une hausse des taux d’intérêt liée à un niveau d’inflation important. Ces augmentations répétées ont impacté le marché immobilier qui a connu un ralentissement particulièrement visible au 4ème trimestre 2022 entraînant des ajustements pour les actifs en fonction de leur taille ou encore de leur nature. Malgré un climat agité, l’immobilier d’entreprise français a continué d’attirer les investisseurs en totalisant 29,3 milliards d’euros dont 14 milliards d’euros pour les bureaux et 5,5 milliards d’euros pour les commerces. Côté géographie, on remarque des tendances d’investissement ; les volumes d’investissement ont diminué en Allemagne de 17% et de 5% au Royaume-Uni alors que la France connaît une légère hausse de 2%, la Belgique enregistre un bond de 115% et l’Espagne de 35%. Ces chiffres sont à nuancer puisque l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni conservent leur place de destinations phares des investisseurs.
L’une des plus grandes nouveautés de la SCPI Epargne Foncière est l’augmentation du prix de souscription de la part fin mars 2022 que nous vous avions communiquée dans notre dernière note d’assemblée générale. Pour rappel, le prix de souscription est passé de 827 € à 835 €, soit une hausse de +0,97%.
La SCPI Epargne Foncière a réalisé une forte collecte sur l’année 2022 de 728,5 millions d’euros, lui offrant ainsi la qualité de 1ère SCPI en terme de collecte pour cette période. Cet effort de collecte renforce la position de la SCPI qui est l’une des plus importantes du marché avec une capitalisation qui s’établit à plus de 5,2 milliards d’euros au 31/12/2022. Par ailleurs, un report à nouveau équivalent à 8 mois de distribution est à constater au 31/12/2022. Le report à nouveau est réalisé à titre prévisionnel afin d’assurer un rendement constant.
Pour l’année à venir, les équipes de La Française souhaitent accentuer la diversification de la SCPI Epargne Foncière en réduisant la part du bureau tout en ciblant des actifs de qualité, ce qui est rendu possible par les récentes baisses de valeurs qui représentent des opportunités d’achat pour des actifs devenus plus accessibles.
Epargne Foncière en 2022 à travers les chiffres
Les chiffres clés pour l’année 2022 sont les suivants :
Au vu du contexte immobilier tendu, on note une valeur de reconstitution en légère baisse autour de -1,79% par rapport à celle de 2021. Cette baisse peut être comparée au prix de souscription d’une part de la SCPI qui est de 835 €, soit un écart de valeur plutôt confortable.
Investissements et arbitrages qui ont lieu en 2022
La SCPI Epargne Foncière a réalisé 16 opérations d’acquisition au cours de l’année 2022 pour un montant total de 547,7 millions d’euros dont 90,3 millions d’euros en direct et 457,4 millions d’euros par le biais de SCI et OPPCI.
Parmi les différentes acquisitions, on peut citer les actifs suivants :
La SCPI a réalisé plusieurs cessions sur l’année 2022 portant l’ensemble des actifs cédés à 26 pour un total de 189,4 millions d’euros et 36,4 millions de plus-value. Ces cessions ont également été productives en termes de vacances puisque 18 000 m2 de vacances ont été absorbées.
Les secteurs de la SCPI s’articulent de la manière suivante au 31/12/2022 : 75,06% d’actifs de bureaux, 17,93% de commerces, le secteur hôtels/tourisme/loisirs compte pour à peine 5% lorsque le secteur santé/éducation concentre 1,54% et la logistique 0,48%.
Du côté de la répartition géographique, la SCPI est largement investie en Ile de France à hauteur de 62,4% dont 22,61% concentrés à Paris alors que les régions représentent 28,18%. La part restante est répartie entre 4 pays européens ; l’Allemagne pour 6,73%, les Pays-Bas pour 1,52%, le Royaume-Uni à 0,67% et l’Irlande à 0,50%.
Plusieurs chiffres permettent de cerner l’activité locative de la SCPI : elle totalise 1 097 baux dont la durée résiduelle moyenne est fixée à 5,2 ans. Epargne Foncière compte des locataires importants tels que Monoprix Exploitation, Sodexo ou encore BNP Paribas.
Approche ESG/Durable
La Française Real Estate Managers a fait le choix il y a près de 15 ans de faire du développement durable un élément clé de sa stratégie. En effet, son histoire est ponctuée par des événements marquants comme la signature des PRI dès 2010 ou encore la signature de la Finance for Biodiversity Pledge en 2022. La SCPI Epargne Foncière est quant à elle classée « Article 9 » au sens de la réglementation SFDR ce qui signifie qu’elle poursuit un réel objectif durable.
Le développement durable est mis en place lors des phases d’acquisition (audit ESG, étude de conformité…) et de gestion par des stratégies d’amélioration des immeubles de la consommation notamment, du suivi de risques ou encore de préservation de la biodiversité.
Interrogations des associés
Nous constatons que le bureau n’est pas fini mais plutôt en transformation. Des nouveaux besoins émergent comme de plus grandes surfaces de réunion, des espaces de sociabilisation…Par ailleurs, le poids du télétravail est à nuancer car il reste plafonné de manière générale dans les pays latins.
La SCPI vise des commerces de centre-ville (hormis les actifs de nourriture comme Grand Frais) qui sont peu concurrencés par le e-commerce. Par ailleurs, les commerces ne représentent pas plus de 18%.
Effectivement, nous appliquons les mêmes critères français dans les pays étrangers qui représentent moins de 10% du parc immobilier. Parmi ces critères on peut citer le ciblage d’actifs en cœur de villes disposant d’un bon réseau de transports. Nous avons également des équipes en Allemagne et à Londres.
Effectivement, les secteurs visés évoluent ; la santé apparaît aujourd’hui comme primordiale face à une population vieillissante et les commerces restent attractifs.
La notion de durabilité est présente dans tous les volets de la SCPI qui est classée « Article 9 » au sens de la réglementation SFDR. L’équipe ISR occupe une place importante dans les décisions de la SCPI ; celle-ci dispose d’un droit de veto sur les acquisitions.
Pour rappel, la SCPI détient le 13ème étage et des travaux sont effectivement à l’ordre du jour. Pour le moment, le permis de travaux a été obtenu mais il y a des opérations juridiques en cours car il y a de nombreux copropriétaires de « petite taille » ce qui complique le suivi.
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